2026년 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 공식 종료되었습니다. 조정대상지역 내 다주택자는 최고 82.5%에 달하는 세 부담을 안게 되었으며, 시장은 매물 잠김 현상에 따른 가격 왜곡을 우려하고 있습니다. 정부의 강경 기조와 시장의 눈치싸움이 본격화된 현시점의 핵심 쟁점을 분석합니다.
양도세 중과 부활, 다주택자 세 부담 82.5%의 실체
2년여간 이어졌던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가
2026년 5월 10일을 기점으로 막을 내렸습니다.
이제 조정대상지역 내 다주택자는 매도 시 막대한 세금을 감당해야 합니다.
기본 세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택자 이상은
30%p가 가산되며, 지방소득세까지 포함할 경우
실질적인 최고 세율은 82.5%에 육박하게 됩니다.
에디터의 시선: 왜 지금인가?
정부는 매물 유도를 위해 유예 기간을 주었으나, 시장은 오히려 ‘버티기’로 일관했습니다. 유예 종료는 더 이상 관용은 없다는 정부의 강력한 신호탄이지만, 시장에서는 이를 ‘공급 차단’으로 해석하는 괴리가 발생하고 있습니다.
| 구분 | 기본 세율 | 중과 세율 (가산) | 최종 최고세율(지방세 포함) |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 6~45% | 없음 | 49.5% |
| 2주택자 | 6~45% | +20%p | 71.5% |
| 3주택 이상 | 6~45% | +30%p | 82.5% |
조정대상지역 여부가 결정적 변수
양도세 중과는 모든 지역이 아닌 ‘조정대상지역’에만 적용됩니다.
보유한 주택이 해당 지역에 포함되는지 확인하는 것이
절세 전략의 가장 기초적이면서도 핵심적인 단계입니다.
매물 잠김 현상과 부동산 시장의 역설
전문가들은 양도세 중과 재개가 시장에 매물을 내놓게 하기보다,
오히려 거둬들이게 만드는 ‘매물 잠김’을 심화시킬 것이라 경고합니다.
시세 차익의 80% 이상을 세금으로 내느니 보유를 택하는 것입니다.
다주택자의 3가지 선택지
1. 증여: 높은 양도세 대신 자녀에게 증여하여 부의 이전 도모
2. 똘똘한 한 채: 비규제지역 매물부터 정리 후 핵심지 집중
3. 장기 보유: 다음 정부의 정책 변화나 규제 해제를 기다리는 전략
특히 서울 강남권 등 핵심 지역의 경우 수요는 여전한 반면,
세금 부담으로 인한 공급 절벽이 발생하며
가격이 오히려 우상향하는 ‘풍선 효과’가 나타날 가능성이 큽니다.
주의사항
장기보유특별공제 혜택 배제에 유의하세요. 중과 대상이 되면 보유 기간에 따른 공제 혜택을 전혀 받을 수 없어 세 부담이 기하급수적으로 늘어납니다.
정부의 입장: 일시적 진통인가, 정책의 실패인가?
국토교통부는 이번 조치가 다주택자의 투기 수요를 억제하고
장기적으로 시장 안정화에 기여할 것이라는 입장을 고수하고 있습니다.
김윤덕 국토부 장관은 SNS를 통해 단기적 매물 부족은 예상되나
정상화 과정의 필수적인 절차임을 강조했습니다.
절세 팁
일시적 2주택자 비과세 요건을 적극 활용하세요. 신규 주택 취득 후 기존 주택을 처분하는 기한 내에 매도하면 중과를 피하고 비과세 혜택까지 챙길 수 있습니다.
